+ ^& a" q0 K( _* u, }) h* d) Q0 I9 c 润安房地产开发有限公司总经理助理 徐静9 F" b1 o7 x" `3 H% n$ j# |
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现代置业房地产开发公司副总经理 李海涛+ I) h: ^8 z7 z4 y5 M$ o
) H3 {- T) Z/ N 龙光房地产公司防城港项目营销部经理 何恺晨& a A! t' {2 q3 L
/ @# V B) o N7 j 《住朋购友》主编 刘合桂 2 f+ ?" u- Y8 w% h/ c( | + V/ N( t% s& S7 Y5 d- g9 |+ l- R 大开发带动大发展5 a3 |6 |; C0 h0 E! \
7 m/ \5 P6 o! J3 r$ b- ]: u 旁白：近期，不仅南宁的开发商到钦州、北海、防城港开发地产，钦州、北海、防城港的开发商也来南宁开发楼盘项目。广西北部湾经济区四市的楼市正呈现交融之势。 4 K9 D4 y6 w4 O" G/ a/ q. f. F
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刘学明：从防城港楼市的开发和发展，可以看到北部湾开发的促进作用。去年1~11月，防城港市完成房地产投资42.72亿元。金海湾商住区、阳光海岸、海悦华府、海天云都等一批大型房地产项目全面开工，房地产开发、销售势头良好，当中有些楼盘是南宁的开发商开发。今年，预计房地产市场完成投资40亿元左右。 : w" b; N6 L" o9 m' M0 r5 B9 _* K0 a
刘合桂：北部湾经济区4市享受政策优惠多，既享受国家沿海开放城市、西部大开发政策，又享受边境地区、民族区域自治地区和北部湾经济区开放开发多重政策。加上今年1月，中国－东盟自由贸易区正式建成，在政策和市场的利好吸引下，广西北部湾经济区已成为各种资本力量竞相涌入的地区，无论是地产还是其他投资，都在全区乃至全国得到极大的反响。 0 A7 I7 [; `2 ^: L; `- K( q$ y 6 v! Q. x; q* Y$ G 秦枫：现阶段的情况，房地产业是城市的“三个代表”——房地产经济是城市经济的晴雨表、房地产价格是城市价值的记录表、房地产楼盘是城市形象的视力表。和外省一些城市相比，南宁、北海、钦州、防城港4个城市的房地产发展空间还很大。 U: c1 f& ]; }% e) n - s9 O0 p0 @: p 如何看待炒房与投资- A' Y# N9 ^2 O7 T% P
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旁白：和国内其他城市一样，广西北部湾经济区四市的楼市里也活跃着投资者的身影。南宁不少楼盘50%以上购买者是外地人士，而南宁市民前往钦州、北海、防城港三市购房的也不少。 ' i) f$ ]+ s- o) j0 g9 `5 o% m. J
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秦枫：南广高铁、云桂高铁、沿海高铁……广西北部湾经济区将在5年内进入高铁时代，这意味着地域间的距离将大大缩短。北海、钦州、防城港等城市有着良好的滨海资源，这对投资者有很大的吸引力。高铁融入生活带来大变革，对高铁时代的来临，我们需作好最充分的预期。; E0 `4 N3 H: R; U) ]
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何恺晨：中国-东盟自贸区正式建成，这对广西来说是一次重大的发展机遇，标志着广西对外开放进入一个新的阶段，进入到全方位、多层次、宽领域开放的新时期。防城港去年对东盟贸易增长率超过30%，位居北部湾经济区4个城市之首，这是吸引我们前来投资的原因。 - x7 C1 K8 n2 w1 M& O! u ; p, G' o) [" F& r- W 刘合桂：我们了解到，目前在北海、南宁、防城港等城市投资房产的温州人有数百人，他们分成10多个团体。在温州人眼中，广西是他们最喜欢投资的省区之一，也被认为是潜力最大的地区之一。前几天我们接待一个40人的温州团，他们在防城港一个项目签下40多套房。这种跨省投资房产的现象，如果没有政策性抑制，未来还将长期存在。' E* {* L1 j3 s3 P9 n5 o4 R
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李海涛：房地产市场要健康发展，政府应该起到一个主导的作用。如果说市场是大海，房地产企业就是行驶在其中的小船，我们这些“船”当然希望海上的风浪小一些。房地产市场健康发展要控制过度的投资行为，说白了就是市场的炒房行为。从我个人来讲，我不是很欢迎温州炒房团。 ' A/ G! V) r/ a' g h8 I
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地产开发与投资规模9 J2 w9 Z. u3 z+ `4 x0 O1 F
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旁白：广西北部湾经济区四市的楼盘进入大规模开发期，开发商投资规模不断加大，有的城市出现广西大型、超大型房地产项目。 3 |# l1 Y# C: k# L5 M, I % D# U# X8 b& }; k( h I: V, M+ { 刘其斌：房地产市场的培育离不开金融的支持。通过贷款，让能买房的人更多，就这样把房地产市场培育得非常广阔。处于成熟发展阶段的房地产企业不仅需要金融的支持，还需要资本市场多元化的融资支持。不过。房地产企业要做“百年”老店，单靠金融支持是不够的，资本市场多元化的支持才能使房地产企业高速成长起来。& _+ n. y' s5 j- P3 r
, p1 k3 s* i. ~+ d' T8 g+ L 李海涛：要抑制房产投机行为，我认为运用两个杠杆。一是金融杠杆。大家都知道房地产是一个资金密集型企业，能够有效地利用金融杠杆我认为是可以达到一定的目的的。如果不给第二套房按揭，在一定程度上就能抑制炒房；第二个杠杆是税。买第一套房有可能是自住，但第二套就不是了，买房者往往是有所企图的。运用多征税的方法，来抑制这种投机的做法。把炒房者的利益压制到最低时，他们自然就不炒了；第三个杠杆是管理杠杆。在房地产企业里，存在一些“机会公司”，他们手上只有一块地，只看眼前利益不注重真正的房地产开发。应当利用管理杠杆，让这些“机会公司”没有投机机会。( ]4 X6 K: J- ]' W5 G
- t" |8 i \% R, Q( E 秦枫：北部湾经济区2007年的城市总人口是1230万，规划到2020年达到1900万。城市化水平从2007年的39%，到2020年提高到60%。可以预见，5年内北部湾滨海北钦防三市，地产主流市场均价将会与南宁持平。 % ?8 n7 Y# H: }: j: u
[ N3 U1 N) k; \! j( A! s 结合地域特色开发地产 ! o7 p. [6 s/ }) \& \/ a 1 e. K# e) Y5 g6 V& g; m 旁白：差异化竞争是楼市发展的一个趋势。现在，南宁、防城港、北海等地，已经出现一些特点鲜明的楼盘，这些避免了同质化竞争的楼盘，在市场上受到青睐。 : N. E D0 w6 p9 T4 v. u9 D9 I
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何恺晨：在许多中小城市，如果一个项目成功了，随后便有大量同类物业陆续上马。中小城市不比一线城市，有限的市场容量很容易饱和。所以，在中小城市开发项目必须努力使自己成为领跑者的角色，跟进者是没有出路的。同时，开发商要考虑好当地市场的接受度。由于消费者接受程度所限，超前的开发理念与产品设计往往乏人问津。所以，结合当地市场，保持适度的超前性是项目能够取得市场与消费者认同的根本保证，最主要的是必须找到既能跳出同质竞争又能适度超前的结合点。* ` }7 \5 W# e6 Y: u* C